A maior confusão: contrato, escritura e registro de imóveis
Uma das maiores confusões que existe na compra e venda de imóveis é a diferença entre contrato particular de compra e venda, escritura e registro do bem.
Imagine só, você comprou um apartamento de Rafael e com ele celebrou um contrato particular de compra e venda. Do que esse contrato te assegura? A verdade é que protege em poucas situações e, por exemplo, podem acontecer diversos problemas.
Uma delas é se Rafael tivesse outras dívidas e, como o imóvel ainda estava em seu nome para todos os fins, foi penhorado. Nesse caso, a situação que quem pactuou um contrato particular é complicada porque ele te garante apenas uma coisa: cobrar de Rafael o dinheiro que você pagou.
Mas como assim, se você pagou Rafael, o apartamento não é seu? Não!
Isso porque a lei exige que a compra e venda de bens imóveis siga forma especial, ou seja, que o contrato seja feito por escritura quando o valor do imóvel for superior a 30 salários-mínimos, circunstância prevista nos artigos 107 e 108 do Código Civil. A escritura não é nada mais que um contrato, confirmado por uma autoridade (o tabelião de notas), que para todos os fins legais é público.
Outra situação é que com contrato particular você não pode registrar o imóvel como seu. Isso acontece porque o que determina se uma pessoa é dona do imóvel é o registro do imóvel, documento também conhecido matrícula do imóvel, e o cartório de registro apenas averbar o documento para constar que você é o proprietário mediante a apresentação de escritura.
Tudo bem, agora imagine que Rafael depois vendido o apartamento, onde vocês fizeram um contrato particular, agora mudou de ideia e quer rescindir o contrato. Rafael tem esse direito?
Depende. Se o contrato particular foi elaborado com cláusula de proibição de arrependimento, conhecida pelas palavras de que o contrato é celebrado com cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade, obrigando Rafael e na falta dele os seus sucessores, você pode pedir ao juiz que emita uma ordem para suprir a assinatura de Rafael e lavrar a escritura.
Caso contrário, a ver pelas condições previstas de Rescisão, Rafael poderia ter esse direito.
Ta certo, mas o que acontece se eu combinar com Rafael que comprarei seu apartamento mediante pagamento de sinal e o restante em 24 vezes e ele disser que a escritura será lavrada assim que você terminar de pagar. Ele pode fazer isso?
Não caia nessa. A escritura é o documento que vai garantir que você está adquirindo o imóvel, ela pode ser levada ao registro e ao final dos pagamentos fazer uma nova documentação para constar que ele foi quitado.
Resumindo, o contrato particular só lhe da direitos contra o vendedor e não contra terceiros, sendo que a escritura é documento que fornece a validade jurídica do negócio e lhe permite fazer as alterações no registro do imóvel.
Assim, tome o devido cuidado quando for investir em algum imóvel, certifique-se que o Vendedor não possui dívidas, exija que seja feita a escritura do imóvel, mesmo que seja pago a prazo, e em seguida leve o documento ao Cartório de Registro de Imóveis.